Kiinteistösijoituksen tuotto lasketaan jakamalla vuotuiset vuokratulot kiinteistön hankintahintaan. Bruttovuokratuotto saadaan jakamalla kokonaisvuokra hankintahinnalla, kun taas nettovuokratuotto huomioi kiinteistön hoitokulut. Toimitilakiinteistöissä tuottolaskenta poikkeaa asuntosijoittamisesta, sillä vuokrasopimukset ovat pidempiä ja kulurakenteessa on erityispiirteitä kuten yhtiölainojen hoitovastikkeet.
Kiinteistösijoituksen tuottolaskennan perusteet
Tuottolaskennan hallitseminen on kiinteistösijoittamisen kulmakivi. Ilman oikeaa tuottolaskentaa sijoittaja ei voi arvioida kohteen kannattavuutta tai verrata eri sijoitusvaihtoehtoja keskenään.
Toimitilasijoituksessa tuottolaskenta on erityisen tärkeää, koska sijoituskohteena toimitilat poikkeavat merkittävästi asunnoista. Vuokrasopimukset ovat pidempiä, kulurakenteessa on eroja ja verotuskin toimii eri tavalla.
Meillä Conorinilla asiakkaidemme sijoitusten tuoton optimointi perustuu 25 vuoden kokemukseen ja järjestelmälliseen toimintamalliin. Tarjoamme sijoittajille kattavaa tukea tuottolaskennan eri vaiheissa sekä käytännön neuvoja kannattavien sijoituskohteiden löytämiseen.
Mitä tarkoittaa bruttovuokratuotto kiinteistösijoituksessa?
Bruttovuokratuotto on yksinkertaisin tapa mitata kiinteistösijoituksen kannattavuutta. Se lasketaan jakamalla vuotuiset vuokratulot kiinteistön hankintahinnalla ja kertomalla tulos sadalla.
Laskukaava: Bruttovuokratuotto % = (Vuotuiset vuokratulot / Hankintahinta) × 100
Toimitilakiinteistöissä bruttovuokratuotto on usein korkeampi kuin asuntosijoituksissa. Tämä johtuu siitä, että yritykset maksavat tilankäytöstä enemmän ja vuokrasopimukset ovat vakaampia. Pienet toimitilat tarjoavat erityisen hyvää tuottoa, sillä niiden kysyntä on suurta.
Bruttovuokratuotto antaa nopean kuvan sijoituksen potentiaalista, mutta se ei kerro koko totuutta kannattavuudesta, sillä se ei huomioi kiinteistön hoitokuluja.
Miten lasketaan nettovuokratuotto ja miksi se on tärkeämpi?
Nettovuokratuotto on tarkempi mittari, joka huomioi kiinteistön hoitokulut. Se lasketaan vähentämällä vuokratuloista kaikki kiinteistön aiheuttamat kulut ja jakamalla tulos hankintahinnalla.
Laskukaava: Nettovuokratuotto % = ((Vuokratulot – Hoitokulut) / Hankintahinta) × 100
Toimitilojen hoitokuluihin kuuluvat isännöinti, kiinteistövero, vakuutukset, korjaukset ja ylläpito. Toimitiloissa erityispiirteenä on yhtiölainojen hoitovastikkeet, jotka ovat verotuksessa vähennyskelpoisia.
| Kulutyyppi | Osuus vuokratuloista | Vähennettävyys verotuksessa |
|---|---|---|
| Isännöinti | 3-8% | Täysin vähennettävä |
| Kiinteistövero | 1-2% | Täysin vähennettävä |
| Hoitovastike | 10-25% | Täysin vähennettävä |
| Korjaukset | 2-5% | Täysin vähennettävä |
Nettovuokratuotto antaa realistisen kuvan sijoituksen todellisesta kassavirrasta ja on parempi työkalu sijoituspäätösten tekemiseen.
Mitkä tekijät vaikuttavat kiinteistösijoituksen kokonaistuottoon?
Kiinteistösijoituksen kokonaistuotto muodostuu kahdesta osasta: vuokratuotosta ja mahdollisesta arvonnoususta. Toimitilakiinteistöissä vuokratuotto on tyypillisesti tuoton pääkomponentti.
Sijainti on tärkein yksittäinen tekijä. Hyvien kulkuyhteyksien varrella sijaitsevat toimitilat, joihin pääsee ajamaan autolla sisään, ovat erityisen kysyttyjä. Kasvukeskusten toimitilat tarjoavat vakaan arvonkehityksen.
Vuokralaisten laatu vaikuttaa merkittävästi tuottoon. Vakavarainen yritys pitkällä vuokrasopimuksella takaa tasaisen kassavirran. Yritykset ovat usein pitkäaikaisia vuokralaisia, sillä muuttaminen on heille kallis prosessi.
Kiinteistön kunto ja toiminnallisuus määrittävät vuokralaisten kiinnostuksen. Hyvin hoidettu ja tarkoituksenmukaisesti suunniteltu toimitila säilyttää arvonsa ja houkuttelee laadukkaita vuokralaisia.
Tuottolaskennan avaintekijät ja käytännön vinkit sijoittajille
Menestyvän kiinteistösijoituksen perusta on huolellinen tuottolaskenta ja realistinen kuluarvio. Keskity nettovuokratuottoon bruttovuokratuoton sijaan saadaksesi oikean kuvan kannattavuudesta.
Hyödynnä toimitilasijoituksen veroetuja. Lainan korot ovat vähennyskelpoisia pääomatuloista, mikä parantaa sijoituksen nettotulosta merkittävästi. Yhtiölainojen lyhennykset ovat myös vähennettäviä kuluja.
Maltillinen lainanotto voi parantaa pääoman tuottoa. Pankit luotottavat toimitiloja samoin ehdoin kuin sijoitusasuntoja, ja uusissa kohteissa on usein valmiina yhtiölaina.
Conorinilla tarjoamme asiakkaillemme kokonaisvaltaista tukea sijoitusprosessin kaikissa vaiheissa. Management-sopimuksemme takaa pitkäaikaisen tuoton optimoinnin ilman, että asiakkaan tarvitsee käyttää omia resurssejaan kiinteistön hallinnointiin. Tulosperusteinen palkkiomme varmistaa, että tavoitteemme ovat linjassa asiakkaan kanssa.