Tekninen isännöinti

Näkemyksemme mukaan teknisen isännöinnin rooli on ylikorostunut alalla. Termiä ryhdyttiin käyttämään isännöintitoimistoissa kun ilmeni, että tällä tavoin pyytää korkeampi korvaus. Uskallamme sanoa, että teknisen isännöitsijän roolia ja erityisesti kykyjä usein liioitellaan.

Kiinteistökohteissa on usein järkevintä teettää suunnitelmallista kiinteistönpitoa varten kiinteistön kuntoarvio. Kuntoarvio on usean eri osa-alueen asiantuntijan eli rakenne- LVI- ja sähköinsinöörien yhteinen näkemys siitä, mikä kiinteistön kunto on ja mitkä ovat sen todennäköiset kunnossapitotarpeet. Tämä tehdään, jotta saadaan aikaan tarpeellista taustatietoa, johon korjaushankkeiden tuleva suunnittelu eli päätökset perustuvat.

Kuntoarvion mukana seuraa aina myös pitkän tähtäimen suunnitelma, eli vähintään 10 vuoden korjausohjelma, joka on laadittu kuntoarviossa saatujen havaintojen perustella. Jos kuntoarviota ei teetetä, voidaan vain arvioida kunnossapitotarpeita rakenteiden teknisten käyttöikien mukaisesti, mikä tekee arviosta karkean.

Lisäksi kiinteistön kuntoa tulee tietysti pitää säännönmukaisesti yllä. Tässä auttavat erilaiset huolenpitosopimukset, esimerkiksi kaukolämpölaitteiden huoltosopimus ja kattohuoltosopimus. Säännöllisestä kunnossapidosta saadulla tiedolla päivitetään korjausohjelmaa.

Kun isoihin korjaushankkeisiin ryhdytään, hyvä isännöitsijä järjestää niihin tarvittavat riippumattomat asiantuntijat tekemään teknisiä suunnitelmia, urakka-asiakirjoja, johtamaan projektia ja valvomaan taloyhtiön etua. Nämä tehtävät ovat yleensä laadultaan sellaisia, etteivät ne sovellu tekniselle isännöinnille muutenkaan kuin kaikkein vähäisimmissä korjaushankkeissa.

Esimerkiksi korjaushankkeissa, mutta laajemmin, on paljon teknistä puolta tärkeämpää ymmärtää korjaushankkeiden prosessin oikea eteneminen. Kun isännöitsijä hallitsee korjaushankkeen oikeaoppisen läpiviennin, hän osaa hankkia yhtiön käyttöön oikeat asiantuntijat oikeaan aikaan ja osaa myös johtaa näitä niin, että tulos on yhtiön kannalta paras mahdollinen. Kun korjaushanke lähtee liikkeelle tunnistetusta tarpeesta, osakkaiden tahto on selvitetty, tekniset tutkimukset on tehty ja asiantunteva suunnittelija valittu (isommissa hankkeissa erillinen hankesuunnittelija), ollaan jo edetty hyvin pitkälle kohti onnistunutta lopputulosta. Tässä prosessissa isännöitsijän tehtävä on kuljettaa prosessia, ei tehdä sitä itse.

Yksi isännöinnin tärkeimmistä tehtävistä onkin toimia tulkkina teknisten asiantuntijoiden ja maallikkohallitusjäsenten välillä. Tähän itse hankittu kokemus ja jatkuvasti ylläpidetty yleistietämys antavat hyvät eväät. Teknisen isännöitsijän titteliä tärkeämpi avoin mieli, rohkeus tukeutua asiantuntijoihin tarpeen mukaan sekä valmius etsiä tietoa ja oppia uutta.