Kumpi on Kannatttaa?  Asunto- vai toimitila-sijoitus?

4.9.2017

Kiinteistöihin sijoittavat piensijoittajat ovat keskittyneet toiminnassaan lähes yksinomaan asuntoihin. Miksi näin? Toimitiloissa on nimittäin merkittävästi parempi vuokratuotto kuin asunnoissa.

Kokemukseni mukaan sijoituspäätöksiä ohjaavat usein vääriin oletuksiin perustuvat syyt, kuten toimitilasijoittamiseen liittyvä eksklusiivisuus, isojen kokonaisuuksien ”pelko” ja faktatiedon puute. Luonnollisesti toimitilat poikkeavat sijoituskohteena asunnoista, mutta erot ovat sijoittajan näkökulmasta lähinnä positiivisia. Toimitilojen erilaisuus mahdollistaa juuri itselleen sopivan sijoituskohteen löytämisen (liiketilat, toimistot, tuotannolliset tilat, varastot). Lisäksi pitkät vuokrasopimukset tuovat tasaista tuottoa, joka on yleisesti ottaen merkittävästi parempi kuin asunnoista saatava.

KAIKEN KOKOISIA MAHDOLLISUUKSIA
Monet sijoittajat luulevat, että sijoittaminen vaatii kokonaisen kiinteistön ostamista. Toimitilasijoitus voi kuitenkin olla esimerkiksi yksi 50 neliön huoneisto, useammasta huoneistosta sovittava kokonaisuus tai vaikka 10 000 neliön rakennus. Yksittäisen kaupan koko vaihtelee muutamasta kymppitonnista miljooniin euroihin, joten tässäkään asiassa toimitilasijoittaminen ei eroa asuntosijoittamisesta. Olennaisin ero on se, että toimitilojen kauppahinta on neliöihin suhteutettuna pienempi kuin asuntojen.

Varsinkin aloittavan sijoittajan näkökulmasta on hyvä, ettei pääoman aina tarvitse olla kovinkaan suuri. Alkuun pääsee huomattavasti pienemmällä summalla, mikä menisi yksiön ostamiseen pääkaupunkiseudulla. Mielikuva pääoman tarpeesta on siis virheellinen ja varmasti suurin yksittäinen syy siihen, miksi vaihtoehtoja ei ryhdytä tutkimaan tarkemmin.


TILATARPEET ELÄVÄT, MUTTA PYSYVÄT

Talouden syklien oletetaan vaikuttavat toimitilasijoittajan arkeen huomattavasti enemmän kuin asuntosijoittajan. Lisäksi hyvin usein koetaan, että toimitilojen tarve vähenee taantuman myötä. Luonnollisesti talouden syklit tulee huomioida, kuten myös taantuman vaikutukset. Toimitilojen tarve ei kuitenkaan vähene taantuman myötä. Yritykset tarvitsevat heikkoina aikoina toimitilaa aivan niin kuin asukkaat tarvitsevat asuntoja.

Tilatarpeet elävät luonnollisesti talouden syklien myötä ja suurimmat muutokset kohdistuvat yritysten neliötarpeisiin. Pienimmät tilat ovat kuitenkin aina kysyttyjä. Esimerkiksi kiinteistömarkkinoita 90-luvun alussa kohdannut lama herätti valtavan pienten tilojen kysynnän. Taantuma ajoi yrityksiä sopeuttamaan liiketoimintaansa, henkilökuntaa irtisanottiin ja toiminta siirrettiin pienempiin tiloihin. Työttömäksi joutuneet perustivat uusia yrityksiä, mikä lisäsi pienten tilojen menekkiä entisestään.

SIJAINNIN MERKITYS KOROSTUU
Yhteistä sekä asunto- että kiinteistösijoittamiselle on oikean sijainnin merkitys, eli paikka, paikka ja paikka. Toimitilapuolella oikeaan paikkaan vaikuttaa tilojen käyttötarkoitus. Myymälätilojen pitää olla kasvukeskuksen ytimessä, tuotanto-/varastotilojen logistisesti järkevässä paikassa ja toimistot taas vaativat keskeistä ja helposti saavutettavaa sijaintia.

PITKÄT VUOKRASOPIMUKSET VARMISTAVAT TUOTON
Toimitilapuolella pitkät vuokrasopimukset ovat tyypillisiä. Tämä tarkoittaa helposti viiden, kymmenen tai jopa kahdenkymmenen vuoden mittaisia vuokrasopimuksia – ja pitkällä vuokrasopimuksella on keskeinen vaikutus sijoituksen arvoon.

Asuntoihin tehdään pääsääntöisesti toistaiseksi voimassa olevia vuokrasopimuksia ja irtisanomisaika on vuokralaisen puolelta yleensä vain kuukauden. Omistajan puolelta irtisanomisaika 3–6 kuukautta, riippuen kuinka pitkään sopimus on ollut jo voimassa. Eli asuntosijoittaja on aina niin sanotussa löysässä hirressä. Vaihtuvuus tuo aina ylimääräisiä kuluja, mikä syö tuottoa. Vuokralaisten vaihtuvuus tuo hyvin usein myös tarvetta pieniin tai suuriin parannuksiin – mikä syö lisää tuottoa.

MIKÄ SITTEN ON HYVÄ TUOTTO?
Asuntojen hintaan vaikuttaa voimakas kysyntä, kun samoista asunnoista ovat kiinnostuneet niin sijoittajat kuin oman asunnon ostajat. Kysyntä on nostanut asuntojen hintaa merkittävästi varsinkin pääkaupunkiseudulla, mutta vuokratasot eivät ole nousseet suhteessa. Esimerkiksi pääkaupunkiseudulla asunnoista saatava tuotto onkin moninkertaisesti pienempi kuin toimitiloista saatava tuotto. Kun arvonmuutosta ei huomioida, toimitilojen tuotto on tällä hetkellä jopa 2–3-kertainen suhteessa asunnoista saatavaan tuottoon.

Toimitilojen osalta tulevan ostajan on helppo määrittää kassavirtaa ja tilasta saatavia vuokratuloja. Tällöin on oikeastaan kyse enää siitä, minkälaisen tuoton ostaja sijoitukselleen haluaa. Vuokralaisista johtuvat riskit mielletään usein suuremmiksi toimitiloissa. Mielestäni tämäkin perustuu virheellisen mutu-tuntumaan, ei tosiasioihin. Yritysten taloudellinen tilanne on nimittäin henkilösuojasta johtuen huomattavasti helpommin selvitettävissä kuin yksityishenkilön. Lisäksi hankalasta vuokralaisesta on mahdollista vapautua toimitilojen osalta nopeammin ja helpommin kuin asunnosta. Asunnon vuokralaisesta voi pahimmassa tapauksessa joutua pitkään oikeusprosessiin, jonka aikana kassavirta on jopa negatiivinen.

Sijoittamisessa pitää muistaa kassavirran lisäksi myös likviditeetti, johon vaikuttaa olennaisesti kauppasumman koko. Pienet kohteet ovat helposti myytävissä niin toimitilojen kuin asuntojen osalta. Asuntojen likviditeetti on hieman parempi kuin toimitilojen, mutta ero on kaventumassa ja varsinkin kasvukeskuksissa pienten tilojen osalta eroa ei juurikaan ole. Asuntojen hintataso on nimittäin noussut monilla paikoin jo yli ostajien maksukyvyn, mikä luonnollisesti kasvattaa myyntiaikoja.

Johtopäätös: Toimitilat ovat luonteeltaan hyvin samanlainen sijoitusmuoto kuin asunnot. Variaatioita on kuitenkin enemmän, mikä tarjoaa sijoittajalle mahdollisuuden valikoida kohde oman osaamisensa ja tuntemuksensa perusteella. Markkinoilla on toimijoita vähemmän ja ammattimaiset toimijat keskittyvät pääosin suurempiin kokonaisuuksiin. Toimitilat tarjoavat paremman tuoton ja paremman suojan sijoittajalle vuokralaisriskeissä. Lisäksi toimitilaan sijoittamisessa kassavirta on tasaisempi ja varmemmin ennakoitavissa.

 

MONITOIMITILAT – PIRKKALA

16.8.2017

Rakentaminen käynnistyi kesä-heinäkuussa maatöillä:

IMG_7653

Kohteen arvoitu valmistuminen 02/2018. Varaa pian omasi!

 

MONITOIMITILAT – PIRKKALA

15.3.2017

Monitoimitilat – PIRKKALA käynnistyy kesällä 2017 hyvälle paikalle Tampere-Pirkkala Lentokentän läheisyyteen. Kohde valmistuu keväällä 2018. Tilakoot alkaen 95m2.

Monitoimitilat on joustavasti ja asiakaslähtöisesti suunniteltu, mikä tarjoaa mahdollisuuden vastata asiakkaiden tarpeisiin. Tilat on ensisijaisesti suunniteltu PK-yrityksille, jotka toimivat tuotekehityksen ja kokoonpanon, valmistuksen, huollon, varastoinnin, tuonnin / viennin parissa sekä näyttelytiloja ja/tai myyntipisteitä toiminnassaan tarvitseville toimijoille.

3D3

MONITOIMITILAT -KOSKELO

14.9.2016

Espoon Koskeloon rakennutettava Conorin Monitoimitilat – KOSKELO valmistuminen lähestyy. Kohde valmistuu 11/2016, ja vielä muutama tila on vapaana. Yksikkökoot alkaen 77 + 20 m2

Monitoimitila -konsepti tarjoaa helposti räätälöitäviä ja asiakaslähtöisiä toimitilaratkaisuja PK-yrityksille. Konseptin mukaisiin kiinteistöihin suunnitellut pohja- ja LVI-ratkaisut mahdollistavat tilojen muunneltavuuden käyttäjän tarpeiden mukaan tuotanto-, varasto-, toimisto- ja näyttelytiloiksi. Muunneltavuutensa ansiosta tilat soveltuvat lukemattoman monelle eri alan toimijalle.

 

OLEMME MUUTTANEET!

15.6.2016

Uusi osoitteemme on Avia Line 2, Perintötie 2c, 01510 Espoo

ASUNTOHANKE KÄYNNISSÄ

1.7.2015

KotiKoti on tuore ja raikas osa  Conorin Oy:tä. KotiKoti  vastaa Conorin Oy:n kiinteistökehityksestä ja rakennuttamisesta asuinkiinteistöjen osalta. KotiKoti rakennuttaa nyt Espoon Latokaskeen tasokkaita koteja!

Arkkitehtitoimisto Mika Westerbackan suunnittelemat upeat paritalohuoneistot Espoon Latokaskessa, erinomaisten liikuntamahdollisuuksien vieressä mm. hiihtoladut, lenkkipolut jne. Kiinteistölle tullaan rakentamaan 2 kpl (4 huoneistoa) 1-tasoisia ja 2kpl (4 huoneistoa) 2-tasoisia paritalo koteja. Huoneistojen pohjaratkaisuissa ollaan kiinnitetty huomioita viihtyvyyteen, toimivuuteen ja arjen sujuvuuteen. Huoneistoissa runsaat säilytystilat sekä olohuoneen n. 3m. korkeus antaa valoisan ja avaran tunnelman. Asuntojen lämmitysjärjestelmänä toimii  edullinen vesi-ilmalämpöpumppu vesikiertoisella lattialämmityksellä. Huoneistoille kuuluu kaksi autopaikkaa, joista toinen on autokatoksessa. Erillinen tilava lämmin varasto 3 m2. sekä aurinkoinen terassi, ja oma piha.

Käy tutustumassa asuntoihin tarkemmin täältä http://kotikoti.fi/ostamassa/

3D_lintu 23D_lintu

MONITOIMITILAT -KOSKELO

12.6.2015

Konseptin mukaiset monitoimitilat Vantaan Koivuhaassa myytiin ennätysajassa. Nyt käyntiin on lähtenyt toinen konseptin mukainen hanke, joka kohoaa Espoon Koskeloon kesällä 2016.

Monitoimitila -konsepti tarjoaa helposti räätälöitäviä ja asiakaslähtöisiä toimitilaratkaisuja PK-yrityksille. Konseptin mukaisiin kiinteistöihin suunnitellut pohja- ja LVI-ratkaisut mahdollistavat tilojen muunneltavuuden käyttäjän tarpeiden mukaan tuotanto-, varasto-, toimisto- ja näyttelytiloiksi. Muunneltavuutensa ansiosta tilat soveltuvat lukemattoman monelle eri alan toimijalle.

Monitoimitilat valmistuvat osoitteeseen Koskelontie 27A, erinomaiselle paikalle Kehä III:n viereen.
Tilakoot alkaen 77 m2 + 20 m2 toimistoparvi, yhteensä 97m2. Parven voi halutessaan myös jättää rakentamatta. Nykyaikaiset ja edustavat tilat ovat joustavasti yhdistettävissä. Tiloissa kiinnitetty lisäksi huomiota energiatehokkuuteen. Varaa omasi nyt ja pääse vaikuttamaan tilojesi varusteluun!

 

214

AJANKOHTAISTA

Conorin sai uudet sivut

1.6.2015

Päivitimme kotisivumme ulkoasun ja tekniikan. Nyt sivut toimivat kaikilla mobiililaitteilla.